Imagine encontrar um imóvel, gostar da localização, negociar o preço e acreditar que encontrou o imóvel ideal. O comprador conversa com o corretor, entrega seus documentos, faz o cadastro e começa a organizar a compra. Mas, quando chega o momento de avançar com o financiamento, descobre que existem problemas na documentação do imóvel ou então que o imóvel não pode ser financiado. Essa situação pode gerar frustração, perda de tempo e até a necessidade de procurar outra propriedade.
Por isso, antes de comprar um imóvel financiado, é importante entender uma coisa: não basta o comprador ter crédito aprovado. O imóvel também precisa atender às exigências da instituição financeira.
Recentemente, acompanhei uma negociação em que um cliente se interessou por um imóvel e recebeu a informação de que poderia financiá-lo. No local, porém, havia duas casas de madeira e uma sala comercial. O cliente encaminhou seus documentos e deu andamento ao cadastro, acreditando que a compra poderia ser realizada daquela maneira. Quando a situação do imóvel foi examinada com mais atenção, surgiram impedimentos que precisavam ser esclarecidos antes de confirmar a viabilidade do financiamento.
A negociação não avançou nas condições inicialmente previstas. Orientamos o comprador sobre uma alternativa possível: solicitar a demolição das casas de madeira e avaliar a possibilidade de financiar apenas a sala comercial. No entanto, essa opção implicaria um enquadramento diferente de financiamento, com condições e taxas de juros distintas. Após conhecer as novas condições, o comprador concluiu que os juros tornavam a operação inviável financeiramente e optou por não seguir com a negociação .
A matrícula é o documento mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis que apresenta a descrição do imóvel e seu histórico de registros e averbações. Quando uma construção é realizada, ampliada ou modificada, pode haver a necessidade de regularizar a situação perante os órgãos competentes e registrar ou averbar as informações correspondentes na matrícula, conforme o caso. Por isso, é importante verificar se a documentação corresponde ao que existe fisicamente no terreno.
Imagine um imóvel cuja matrícula descreve apenas um terreno, mas que, na prática, possui uma casa, uma edificação comercial ou outras construções. Essa diferença precisa ser analisada antes de avançar com a compra financiada. A existência de uma construção não regularizada não permite concluir, por si só, qual será o resultado de toda e qualquer operação. Entretanto, pode representar um impedimento ou exigir providências antes que o financiamento seja aprovado.
Algumas situações merecem atenção especial, como construções que não constam na matrícula do imóvel e ampliações que, mesmo atendendo às normas aplicáveis, podem receber tratamentos diferentes conforme a instituição financeira. Um imóvel com ampliação regular mesmo sem averbação na matricula pode ser aceito pela CAIXA, por exemplo, mas isso não significa que será automaticamente aprovado por um banco privado, pois cada instituição possui seus próprios critérios de análise.
Também é importante observar os imóveis de uso misto, que combinam espaços residenciais e comerciais. Esse tipo de imóvel pode ser financiado, mas o enquadramento em determinadas modalidades de crédito pode resultar em taxas de juros mais elevadas do que as praticadas no financiamento habitacional tradicional.
Por isso, antes de assumir que um imóvel pode ser financiado nas condições desejadas, é fundamental analisar sua documentação, suas características físicas, a regularidade das construções e as regras da instituição financeira. Afinal, não basta verificar se existe a possibilidade de financiamento; é preciso avaliar em qual modalidade ele se enquadra e se as condições são viáveis para o comprador.
Outro ponto importante é compreender que a aprovação do cadastro do comprador não representa a aprovação definitiva do negócio. São análises diferentes. Na CAIXA, por exemplo, o procedimento de financiamento habitacional inclui a análise do cadastro do comprador e, em outra etapa, a avaliação do imóvel e de sua documentação.
O primeiro cuidado é conversar com o corretor sobre a forma de pagamento pretendida. Se a compra depender de financiamento, isso precisa ser informado desde o início. Em seguida, peça que a documentação do imóvel seja verificada. A matrícula atualizada é um dos documentos importantes para compreender a situação registral, embora outras certidões e documentos possam ser necessários conforme o caso.
Se houver construções no terreno, procure saber se estão regularizadas e se correspondem às informações documentais. Havendo divergências, solicite orientação sobre as providências necessárias antes de assumir compromissos financeiros. Também é importante entender em que etapa está o processo. Uma simulação, uma análise de crédito ou a entrega de documentos não equivalem à aprovação final do financiamento.
E, se houver dúvida, não tenha receio de perguntar. É melhor esclarecer uma questão no início da negociação do que descobrir um impedimento quando você já organizou toda a sua vida para realizar a compra.
Comprar um imóvel é uma decisão importante. Muitas vezes, envolve economias acumuladas durante anos, planejamento familiar e o desejo de conquistar a casa própria ou construir patrimônio. Por isso, o comprador precisa receber informações claras, e o profissional que conduz a negociação deve ter cuidado ao apresentar as condições do negócio.
Um bom atendimento não consiste apenas em mostrar um imóvel bonito ou encontrar um preço que agrade. Consiste também em orientar o cliente, identificar possíveis dificuldades e ajudá-lo a compreender cada etapa da compra. Quando existe transparência desde o início, o comprador consegue tomar decisões mais conscientes e reduz o risco de enfrentar surpresas desagradáveis no caminho.
Antes de perguntar apenas se você consegue financiar, pergunte também se o imóvel está em condições de ser financiado. Essa verificação pode fazer toda a diferença entre uma negociação bem conduzida e uma compra que não consegue sair do papel.
Na Camine Imóveis, entendemos que comprar ou vender um imóvel exige muito mais do que encontrar a propriedade certa. É preciso conhecer a documentação, compreender as condições de pagamento e conduzir cada etapa com responsabilidade.
Se você está pensando em comprar, vender ou investir em um imóvel, conte com a Camine Imóveis. Estamos aqui para orientar você com conhecimento, transparência e segurança em cada etapa da negociação.
Eclea Camine
Empresária imobiliária – Camine Imóveis
Estrategista de mercado imobiliário
Especialista em financiamento imobiliário
